Per chi compra per mettere a reddito

Investire a Pavia:
dove i numeri tornano davvero

Con l'universita' e il policlinico, Pavia ha una domanda in affitto che non si ferma. Ma il rendimento non lo fa la citta': lo fanno la zona, il prezzo di ingresso e il tipo di inquilino.

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Il conto che facciamo insieme

Il lordo lo sanno calcolare tutti.
Quello che cambia l'investimento e' il netto.

Quando ti proponiamo un immobile a reddito, ti mettiamo davanti i numeri veri e li guardiamo insieme. Se non tornano, te lo diciamo.

1 Prezzo di acquisto e costi accessori: imposte, notaio, mediazione.
2 Costo realistico dell'eventuale intervento di ristrutturazione.
3 Canone di mercato per quella zona e per quel tipo di inquilino.
4 Spese condominiali e IMU a tuo carico.
5 Mesi di sfitto stimati all'anno, che sono la voce che quasi nessuno mette nel conto.
6 Rendimento lordo e rendimento netto, con il calcolo della cedolare secca.

Il nostro pezzo forte

Il bilocale da riqualificare

E' il prodotto su cui siamo piu' forti, perche' lo conosciamo da entrambi i lati. Sappiamo comprarlo al prezzo giusto e sappiamo quanto costa rimetterlo a posto, perche' lavoriamo a fianco di un investitore che riqualifica palazzine intere a Pavia e i cantieri li vediamo da dentro.

Il ragionamento tipico e' questo: entri su un immobile da sistemare a un prezzo di ingresso basso, ci metti un intervento contenuto e ben preventivato, e ti ritrovi con un appartamento che si affitta la settimana dopo il rogito, in una zona dove la domanda non manca mai.

La differenza tra un buon investimento e uno mediocre, a Pavia, sta quasi sempre nel prezzo a cui sei entrato. Non nel canone che riesci a spuntare.

Foto — un immobile riqualificato, prima e dopo

Dove guardiamo

Quattro zone, quattro logiche diverse

Policlinico e universita'

La domanda piu' costante della citta': specializzandi, infermieri, ricercatori, studenti fuori sede. Contratti brevi ma turnover gestibile e canoni stabili tutto l'anno. E' la zona in cui uno sfitto lungo semplicemente non capita.

Centro storico

Prezzi di ingresso piu' alti, ma anche i canoni piu' alti e una domanda che non conosce stagionalita'. Attenzione ai palazzi storici: spese condominiali e vincoli possono mangiarsi il rendimento.

Zona stazione e direttrice per Milano

Il target e' il pendolare. Ventisei minuti per Milano con la S13 sono un argomento che regge da solo, e reggera' anche tra dieci anni. Contratti piu' lunghi e inquilini piu' stabili.

Primo hinterland

Binasco, Certosa, Bereguardo, Motta Visconti, Casorate. Prezzi piu' bassi, spazi piu' grandi, target famiglie. Rendimenti meno spinti ma piu' stabili nel tempo, e immobili che si rivendono senza fatica.

Dove invece non ti mandiamo

In gran parte della provincia il mercato e' troppo sottile: ci sono paesi con pochissime transazioni all'anno. Li' compri a poco, affitti anche bene, ma quando vuoi uscire non trovi nessuno. Un investimento che non si puo' rivendere non e' un investimento: e' un immobile che ti sei tenuto.

Con i numeri gia' fatti