Come lavoriamo
Otto passaggi, sempre gli stessi,
sempre nello stesso ordine
Non improvvisiamo e non ti facciamo scoprire le cose strada facendo. Ogni casa che prendiamo in carico passa da qui, e tu sai in anticipo cosa succede a ogni tappa.
Le case non restano invendute
per colpa del mercato
La maggior parte delle case che restano ferme a Pavia non ha un problema di mercato. Ha un problema di prezzo. E quasi sempre quel prezzo sbagliato e' nato il primo giorno, quando un'agenzia ha sparato una cifra alta per prendere l'incarico.
Il nostro metodo esiste per evitare esattamente quello. Tutto il resto viene di conseguenza.
FASE 01
Ci vediamo di persona
Al telefono non ti diamo un prezzo. Non e' scortesia: una cifra detta senza aver visto l'immobile e' una cifra inventata, e le cifre inventate fanno danni. Ci vediamo a casa tua o in ufficio, guardiamo l'immobile e soprattutto capiamo perche' stai vendendo. Se hai fretta, se stai comprando altro, se c'e' una successione di mezzo: cambia tutta la strategia.
FASE 02
Analisi del venduto reale
Andiamo a leggere gli atti di compravendita degli ultimi mesi nella tua zona. Non le richieste sui portali, non le stime automatiche: i prezzi a cui si e' davvero rogitato. Usiamo le banche dati professionali del settore, quelle che attingono agli atti notarili. E' la differenza tra quanto la gente chiede e quanto la gente paga.
FASE 03
La valutazione a due cifre
Non ti diamo un numero solo. Ti diamo il prezzo a cui pubblichiamo e il prezzo a cui realisticamente si chiude, e ti spieghiamo la distanza tra i due. Cosi' quando arriva la proposta non la vivi come un ribasso: e' esattamente quello che ti avevamo detto il primo giorno. Questa e' la fase in cui ti prepariamo alla proposta, mesi prima che arrivi.
FASE 04
Controllo dei documenti
Planimetria catastale, conformita' dell'immobile a quanto depositato, attestato di prestazione energetica, situazione condominiale, pratiche edilizie eventualmente aperte. Lo facciamo prima di mettere in vendita, non a proposta accettata quando un problema documentale blocca tutto e l'acquirente scappa. Se serve un tecnico, chiamiamo il nostro geometra.
FASE 05
L'incarico
Sei mesi, in esclusiva, senza rinnovo automatico. Provvigioni scritte nero su bianco prima di firmare, senza sorprese al rogito. Alla scadenza sei libero senza dover mandare raccomandate: se non abbiamo fatto il nostro lavoro, la porta e' aperta. E' una scelta che mette pressione a noi, ed e' voluto.
FASE 06
La promozione
Venti fotografie in alta definizione fatte da noi — Luca ha seguito corsi apposta, non usiamo il telefono. Una descrizione scritta, non l'elenco "soggiorno, camera, bagno". La planimetria allegata all'annuncio. Virtual tour e video dove l'immobile lo merita. Massima visibilita' sui portali principali. Se l'immobile e' da ristrutturare e ha senso, facciamo render e planimetrie arredate per far vedere cosa puo' diventare.
FASE 07
Il nostro database prima del portale
Prima ancora di pubblicare, chiamiamo chi sta gia' cercando quello che hai. Abbiamo un archivio di acquirenti profilati per tipologia, zona e budget, e una lista di persone che ci hanno chiesto di essere avvisate in anteprima. Una parte importante delle nostre case si vende cosi', senza mai arrivare in vetrina.
FASE 08
Trattativa, preliminare, rogito
Gestiamo la negoziazione tra le parti tenendo dritta la barra sul prezzo che ci eravamo detti. Ti seguiamo al preliminare e all'atto, con il notaio e con la banca dell'acquirente. E anche dopo: se salta la caldaia tre mesi dopo il rogito, il numero e' sempre lo stesso.
Altrettanto importante
Tre cose che non facciamo
Sono le tre pratiche piu' diffuse del settore. Le evitiamo per scelta, e ci costa qualche incarico.
Non gonfiamo la valutazione
E' la pratica piu' diffusa ed e' quella che fa piu' danni: la casa resta ferma, tu perdi mesi, e alla fine la vendi comunque a meno di quanto valeva all'inizio. Perche' sul mercato un annuncio vecchio vale meno di uno nuovo.
Non prendiamo incarichi non esclusivi
Se la tua casa e' in mano a cinque agenzie che si fanno concorrenza al ribasso, il lavoro descritto qui sopra non si puo' fare. E il primo a perderci sei tu: il mercato legge l'immobile presente ovunque come un immobile in difficolta'.
Non lavoriamo a zero provvigioni
Chi te lo promette deve rientrare da qualche parte, e di solito rientra facendo fare a te il lavoro dell'agenzia o facendoti pagare a consumo ogni singola attivita'. Preferiamo dirti prima e per iscritto quanto costiamo.
Si comincia da qui
Il metodo parte da una valutazione
Gratuita, con sopralluogo, senza impegno. Alla fine hai in mano un documento con i numeri veri della tua zona, che resta tuo comunque.